Informationen für Denkmaleigentümer

Das Bayerische Denkmalschutzgesetz definiert Denkmäler als "von Menschen geschaffene Sachen oder Teile davon aus vergangener Zeit, deren Erhaltung wegen ihrer geschichtlichen, künstlerischen, städtebaulichen, wissenschaftlichen oder volkskundlichen Bedeutung im Interesse der Allgemeinheit liegt" (Art. 1 Abs. 1 BayDSchG). Die Bestimmungen des Denkmalschutzgesetzes gelten für Bau- und Kunstdenkmäler, Bodendenkmäler und bewegliche Denkmäler.

Zu den Baudenkmälern gehören neben Gebäuden auch Gartenanlagen, Stadtmauern oder Brücken. Eine Mehrheit von baulichen Anlagen, bei der das Orts-, Platz- oder Straßenbild insgesamt erhaltungswürdig ist, gilt als Ensemble.

„Bodendenkmäler sind bewegliche und unbewegliche Denkmäler, die sich im Boden befinden oder befanden und in der Regel aus vor- und frühgeschichtlicher Zeit stammen“ (Art. 1 Abs. 4 BayDSchG). Das können beispielsweise Grabhügel der Ur- und Frühgeschichte sein, Reste römischer Bauten oder mittelalterlicher Siedlungen.

Bewegliche Denkmäler sind z.B. historische Lokomotiven und Schiffe, Skulpturen, Möbel.

Ob ein Gebäude als Denkmal erfasst ist oder ob sich auf einem Grundstück ein Bodendenkmal befindet - darüber gibt der Bayerische Denkmal-Atlas Auskunft. Er informiert über den aktuellen Stand der Bau- und Bodendenkmäler sowie Ensembles in ganz Bayern. Flächenscharf, d. h. bis auf die Ebene eines Gebäudes oder eines Gebäudeteils, sind hier die Baudenkmäler und Ensembles kartiert; die Bodendenkmäler werden in ihrer derzeit bekannten Ausdehnung dargestellt.

Der Bayerische Denkmal-Atlas wird täglich aktualisiert. Nicht ausgeschlossen werden kann, dass sich Ihr Objekt gerade noch in Bearbeitung befindet.

Baudenkmäler: Denkmalschutz bedeutet nicht, dass ein Gebäude nicht mehr verändert werden darf. Vielmehr ist es wünschenswert, dass Baudenkmäler genutzt und bewohnt werden. Natürlich sollen dabei die historischen Besonderheiten des Gebäudes bewahrt werden.

Bodendenkmäler: Bodendenkmäler sind einzigartige Zeugnisse der Vergangenheit, solange sie im Boden in ihrer ursprünglichen Umgebung eingebettet bleiben. Archäologische Grabungen liefern zwar wichtige Informationen, doch sie bedeuten auch die Zerstörung eines Bodendenkmals – und sie verursachen Kosten für den Veranlasser einer Grabung. Deshalb sollten derartige Maßnahmen nur dann durchgeführt werden, wenn sie nach Abwägung aller Interessen unumgänglich sind.

Denkmalschutzrechtliche Erlaubnis: Für jede Veränderung an einem Denkmal muss der Eigentümer eine denkmalschutzrechtliche Erlaubnis bei der Unteren Denkmalschutzbehörde, z.B. beim Landratsamt oder bei der kreisfreien Stadt beantragen. Bevor die Untere Denkmalschutzbehörde über den Erlaubnisantrag entscheidet, holt sie in der Regel die fachliche Stellungnahme des Landesamts als beratende Denkmalfachbehörde ein. Auch wenn für eine Maßnahme keine Baugenehmigung erforderlich ist, bedarf jede verändernde Maßnahme an einem Denkmal der Erlaubnis. Für Eingriffe in Bodendenkmälern und dort wo solche zu vermuten sind, ist ebenfalls eine gesonderte Erlaubnis erforderlich, die nicht durch die Baugenehmigung ersetzt werden kann.

Für Baudenkmäler legt das Bayerische Denkmalschutzgesetz in Art. 6 BayDSchG (Maßnahmen an Baudenkmälern) fest: „Wer Baudenkmäler beseitigen, verändern oder an einen anderen Ort verbringen will, […] bedarf der Erlaubnis.“

Für Bodendenkmäler ist in Art. 7 BayDSchG (Ausgraben von Bodendenkmälern) im ebenfalls festgelegt: „Wer auf einem Grundstück nach Bodendenkmälern graben oder zu einem anderen Zweck Erdarbeiten auf einem Grundstück vornehmen will, obwohl er weiß oder vermutet oder den Umständen nach annehmen muß, daß sich dort Bodendenkmäler befinden, bedarf der Erlaubnis.“

Diese sogenannte denkmalschutzrechtliche Erlaubnis erteilt die Untere Denkmalschutzbehörde des jeweiligen Landkreises bzw. der jeweiligen kreisfreien Stadt: Eine rechtlich belastbare, sachgerechte Abwägung der verschiedenen betroffenen öffentlichen Belange liegt in ihrer Zuständigkeit und in ihrem Ermessen. Bevor die Untere Denkmalschutzbehörde über den Erlaubnisantrag entscheidet, holt sie in der Regel die fachliche Stellungnahme des Bayerischen Landesamts für Denkmalpflege ein.

Die Kosten für die Erhaltung und Instandsetzung von Denkmälern können die finanzielle Leistungsfähigkeit des Eigentümers überschreiten. Es ist häufig jedoch möglich, diese Belastungen durch zahlreiche direkte und indirekte Finanzierungshilfen erheblich zu vermindern.

Wichtig ist, dass Finanzierungshilfen nur gewährt werden, wenn die Maßnahme vor Beginn mit uns abgestimmt ist. Die Abstimmung erfolgt am besten direkt mit dem für die Region zuständigen Referentin oder Referent. Besitzen Sie ein Baudenkmal, gehen Sie am besten zu den Sprechtagen Ihres Gebietsreferenten bei den Unteren Denkmalschutzbehörden. Geht es um ein Bodendenkmal, dann können Sie mit Ihrer Ansprechperson einen Termin vor Ort ausmachen.

Das Bayerische Landesamt für Denkmalpflege ist die zentrale Fachbehörde des Freistaats Bayern für Denkmalschutz und Denkmalpflege. Aufgabe des Landesamtes ist es, die Denkmäler Bayerns als kulturelle Zeugnisse vergangener Zeiten für die kommenden Generationen zu bewahren. Denkmalerforschung und Denkmalerfassung sind daher ebenso Teil unseres Auftrags wie die Pflege von Bau-, Kunst- und Bodendenkmälern und die Beratung der Eigentümerinnen und Eigentümer von Denkmälern in allen Belangen. Auch für Fachleute, wie Archäologen, Architekten und Restauratoren, sind wir Ansprechpartner und unterstützen mit Wissen und Informationen.

Während das Bayerische Landesamt für Denkmalpflege für alle fachlichen Fragen zuständig ist, ist der Vollzug des Denkmalschutzgesetzes Aufgabe der Unteren Denkmalschutzbehörden der Landkreise bzw. kreisfreien Städte. So wird beispielsweise die denkmalschutzrechtliche Erlaubnis von der Unteren Denkmalschutzbehörde erteilt.

Die neuen Heizungsbestimmungen, die der Deutsche Bundestag am 08.09.2023 beschlossen hat, ändern nichts an der bisherigen Sondervorschrift für Baudenkmäler.
§ 105 des maßgeblichen „Gesetzes zur Einsparung von Energie und zur Nutzung erneuerbarer Energien zur Wärme- und Kälteerzeugung in Gebäuden“ (GEG) bestimmt:

„Soweit bei einem Baudenkmal, bei auf Grund von Vorschriften des Bundes- oder Landesrechts besonders geschützter Bausubstanz oder bei sonstiger besonders erhaltenswerter Bausubstanz die Erfüllung der Anforderungen dieses Gesetzes die Substanz oder das Erscheinungsbild beeinträchtigt oder andere Maßnahmen zu einem unverhältnismäßig hohen Aufwand führen, kann von den Anforderungen dieses Gesetzes abgewichen werden.“

Welche Abweichungsmöglichkeiten diese Vorschrift im Einzelfall eröffnet, lässt sich leider nicht pauschal sagen. Gebäude und insbesondere Baudenkmäler sind sehr unterschiedlich. Der Vollzug des GEG liegt in Bayern bei den Unteren Bauaufsichtsbehörden (vgl. § 2 AVEn). Die Unteren Bauaufsichtsbehörden sind in der Regel mit den für den Vollzug des Bayerischen Denkmalschutzgesetzes zuständigen Unteren Denkmalschutzbehörden identisch bzw. zusammen organisiert. Über Erlaubnis-/Bauanträge über Veränderungen des Denkmals zur Verbesserung der Energieeffizienz wird dort entschieden. Eigentümerinnen und Eigentümer von Denkmälern wenden sich deshalb mit Auskunfts-/Beratungsanfragen zu Ihrem Denkmal am besten an die zuständige Untere Denkmalschutzbehörde oder Bauaufsichtsbehörde.

Eigentümerinnen und Eigentümer von Denkmälern wenden sich deshalb mit Auskunfts-/Beratungsanfragen zu Ihrem Denkmal am besten an die zuständige Untere Denkmalschutzbehörde oder Bauaufsichtsbehörde. Dann erhalten sie Auskunft/Beratung direkt von der Stelle, von der Sie eine Erlaubnis/Baugenehmigung zur Umsetzung Maßnahmen an Haustechnik, Heizung, Energieversorgung etc. bei Ihrem Denkmal benötigen und die auch für die Überwachung der Einhaltung des GEG zuständig ist.

Was bezweckt das Gesetz?

Die Bundesregierung hat die Zwecke des Gesetzes wie folgt beschrieben (BT-Drs. 20/3172):

„Unternehmen, die Heizöl, Erdgas, Benzin oder Diesel in den Verkehr bringen und nicht unter das Europäische Emissionshandelssystem fallen, bezahlen seit dem 1. Januar 2021 einen Kohlendioxidpreis. Der Kohlendioxidpreis wird zunächst durch jährliche Festlegung bis 2025 kontinuierlich steigen. Das Instrument soll zur Reduktion von Treibhausgasemissionen motivieren. Vermieter können nach derzeitiger Rechtslage die Heizkosten einschließlich des darin enthaltenen Anteiles an den Kohlendioxidkosten vollumfänglich auf Mieter umlegen […]. Mit diesem Gesetz soll der […] Anreiz zu klimaschonendem Brennstoffverbrauch zukünftig entsprechend der energetischen Qualität des Gebäudes auf beide Parteien des Mietverhältnisses verteilt werden. Die Aufteilung der Kosten nach einem Stufenmodell soll Mieter zu Energieeinsparungen und Vermieter zu energetischen Sanierungen anreizen. Dazu sollen die Kosten entsprechend den Verantwortungsbereichen und Einflussmöglichkeiten von Vermieter- und Mieterseite abgestuft getragen werden“ (Hervorhebungen durch das Bayerische Landesamt für Denkmalpflege).

Künftig werden die CO2-Kosten von Wohngebäuden zwischen Mietern und Vermietern verteilt. Die Aufteilung ist in der Anlage des Gesetzes geregelt und umfasst zehn Stufen, nach denen der Vermieter zwischen 0 % und 95 % der Kohlendioxidkosten zu tragen hat.

Wichtig: Die Aufteilung bezieht sich nur auf die Kohlendioxidkosten als einen Preisbestandteil von vielen. Diese hat z. B. der Gas- oder Fernwärmelieferant künftig auf seinen Rechnungen auszuweisen.

Für Nichtwohngebäude wird zunächst eine Pauschalregelung gelten, nämlich eine hälftige Kostenaufteilung. Ein Stufenmodell für Nichtwohngebäude soll bis Ende 2025 erarbeitet und eingeführt werden.

Warum brauchte es eine Sonderregelung für Denkmäler?

Bei Denkmälern sind die Möglichkeiten der Vermieterseite zur energetischen Sanierung beschränkt. Aus denkmalschutzrechtlichen Gründen kann sie im Einzelfall z. B. an einer Fassadendämmung oder einer Anbringung von Anlagen zur Nutzung der Solarenergie gehindert sein. In solchen Fällen hat die Vermieterseite bei einem Denkmal erheblich geringere Einflussmöglichkeiten auf die Energieeinsparung, als wenn es sich um ein nicht denkmalgeschütztes Gebäude handelte. Dann wird nach Auffassung des Gesetzgebers „eine volle Belastung des Vermieters mit dem Anteil an den Kohlendioxidkosten, den das Stufenmodell vorsieht, seinen tatsächlichen Einflussmöglichkeiten auf die energetische Qualität des Gebäudes nicht gerecht.“

Wie sieht die Sonderregelung aus?

Die für Denkmäler relevanten Sondervorschriften des Gesetzes finden sich in dessen § 9:

„(1) Sofern öffentlich-rechtliche Vorgaben einer wesentlichen energetischen Verbesserung des Gebäudes oder einer wesentlichen Verbesserung der Wärme- und Warmwasserversorgung des Gebäudes entgegenstehen, ist der prozentuale Anteil, den der Vermieter an den Kohlendioxidkosten nach § 5, 6, 7 oder 8 zu tragen hätte, um die Hälfte zu kürzen. Zu den Vorgaben zählen insbesondere […] denkmalschutzrechtliche Beschränkungen […]

(2) Wenn in Bezug auf ein Gebäude öffentlich-rechtliche Vorgaben sowohl einer wesentlichen energetischen Verbesserung des Gebäudes als auch einer wesentlichen Verbesserung der Wärme- und Warmwasserversorgung des Gebäudes entgegenstehen, so erfolgt keine Aufteilung der Kohlendioxidkosten“ (Hervorhebungen durch das Bayerische Landesamt für Denkmalpflege).

Was heißt das konkret?

Zur Umsetzung in der Praxis, die wahrscheinlich viele Fragen aufwerfen und die Zivilgerichte beschäftigen wird, fehlen derzeit Erfahrungswerte.

Nach unserer Einschätzung sollten Ihnen aber folgende Fallbeispiele helfen, die Funktionsweise des Gesetzes zu verstehen:

Fallbeispiel 1:

Ihnen gehört ein vermietetes Baudenkmal. Sie haben nach der Einstufung des Gebäudes grundsätzlich 50 % der Kohlendioxidkosten zu tragen, die Mieter ebenfalls 50 % der Ihnen jeweils zuzuordnenden Kohlendioxidkosten.

Aus denkmalschutzrechtlichen Gründen dürfen Sie in diesem Fallbeispiel nur die Hälfte der Fassaden und des Daches dämmen. Das heißt, denkmalschutzrechtliche Vorgaben stehen einer wesentlichen energetischen Verbesserung des Gebäudes entgegen. Denkmalschutzrechtliche Gründe hindern Sie aber nicht daran, z. B. von einer Gasheizung auf eine – als solche ausreichende – Wärmepumpe zu wechseln. Das heißt, an einer wesentlichen Verbesserung der Wärme- und Warmwasserversorgung sind Sie zumindest nicht aus denkmalschutzrechtlichen Gründen gehindert.

Nach § 9 Abs. 1 CO2KostAufG müssen Sie als Vermieter deshalb nur 25 % der Kohlendioxidkosten tragen, die Mieter 75 % der Ihnen jeweils zuzuordnenden Kohlendioxidkosten.

Fallbeispiel 2:

Wie Fallbeispiel 1. Aber: Die Wärmepumpe würde nur dann zu einer wesentlichen Verbesserung der Wärme- und Warmwasserversorgung des Gebäudes führen, wenn sie mit einer Photovoltaikanlage kombiniert würde. Eine solche ist in Ihrem Einzelfall aber aus denkmalschutzrechtlichen Gründen zumindest in haustechnisch sinnvollem Umfang nicht zulässig. Andere wesentliche Verbesserungsmöglichkeiten zur Wärme- und Warmwasserversorgung bestehen nicht.

Dann stehen denkmalschutzrechtliche Beschränkungen sowohl einer wesentlichen energetischen Verbesserung des Gebäudes als auch einer wesentlichen Verbesserung der Wärme- und Warmwasserversorgung des Gebäudes entgegen.

Nach § 9 Abs. 2 CO2KostAufG müssen Sie als Vermieter deshalb keine Kohlendioxidkosten für den Energieverbrauch des Gebäudes tragen. Wie bisher können die Kohlendioxidkosten vollumfänglich auf die Mieter umgelegt werden.

Fallbeispiel 3:

Wie Fallbeispiel 1. Aber: Denkmalschutzrechtlich spricht nichts gegen eine Dämmung der Fassaden und des Daches. Z. B. fehlendes Geld hält Sie aber von energetischen Verbesserungsmaßnahmen ab.

Dann stehen denkmalschutzrechtliche Beschränkungen weder einer wesentlichen energetischen Verbesserung des Gebäudes noch einer wesentlichen Verbesserung der Wärme- und Warmwasserversorgung des Gebäudes entgegen.

Es bleibt deshalb dabei, dass Sie 50 % der Kohlendioxidkosten und die Mieter ebenfalls 50 % der Ihnen jeweils zuzuordnenden Kohlendioxidkosten zu tragen haben.

Wo im Einzelfall die Grenze zwischen einer „Hinderung an einer wesentlichen Verbesserung“ und einer nur unwesentlichen Verhinderung durch das Denkmalschutzrecht zu ziehen ist, ist wahrscheinlich letztlich durch die Rechtsprechung zu entwickeln. Die Bundesregierung hat dazu in der Gesetzesbegründung nur geschrieben:

„Eine Herabstufung des Vermieteranteils setzt aber voraus, dass er an einer wesentlichen Verbesserung gehindert ist. Damit soll ausgeschlossen werden, dass bereits kleinere Einschränkungen zu einer Herabstufung führen. Als eine wesentliche Einschränkung wäre es zu werten, wenn zum Beispiel der Vermieter aufgrund denkmalschutzrechtlicher Vorgaben die Fassade nicht energetisch dämmen darf. Eine wesentliche Einschränkung im Hinblick auf die Versorgung des Gebäudes mit Wärme und Warmwasser ist dagegen jede Einschränkung, die einem Wechsel der Heiztechnologie entgegensteht, etwa einem Wechsel von einer Erdgasheizung zu einem strombasierten System“ (Hervorhebungen durch das Bayerische Landesamt für Denkmalpflege).

Wie ist die Sonderregelung geltend zu machen?

In § 9 Abs. 3 des Gesetzes steht:

„Der Vermieter kann sich auf Absatz 1 oder 2 nur berufen, wenn er dem Mieter die Umstände nachweist, die ihn zur Herabsetzung seines Anteils berechtigen“ (Hervorhebungen durch das Bayerische Landesamt für Denkmalpflege).

Die Bundesregierung hat dazu in ihrer Gesetzesbegründung ausgeführt (BT-Drs. 20/3172):

„§ 9 Absatz 3 regelt eine Nachweispflicht des Vermieters, der sich auf die Erleichterung des Absatz 1 oder 2 berufen möchte. […] Beruft sich der Vermieter auf Vorgaben des Denkmalschutzes, muss er darlegen, welche Teile des Gebäudes unter Denkmalschutz stehen (z. B. durch Vorlage einer Auskunft der Denkmalschutzbehörde) und dass ihm deswegen eine energetische Verbesserung der Gebäudehülle verwehrt ist (z. B. wenn Fassadendämmung ausgeschlossen ist). Ist eine behördliche Genehmigung oder eine behördliche Zustimmung für die energetische Sanierungsmaßnahme erforderlich, kann der Nachweis durch Vorlage einer Ablichtung des ablehnenden Bescheids erbracht werden.“

Die Geltendmachung der Sonderregelung betrifft ausschließlich die privatrechtliche Vertragsbeziehung zwischen Vermietern und Mietern. In der Gesetzesbegründung werden zur Nachweiserbringung des Vermieters gegenüber dem Mieter die Vorlage einer Auskunft der Denkmalschutzbehörde und die Vorlage einer Kopie des ablehnenden Bescheids genannt. Unter Umständen sind auch weitere, nicht ausdrücklich genannte Nachweiserbringungen möglich. Diese Frage wird in Streitfällen zwischen Vermieter und Mieter gegebenenfalls von den Zivilgerichten zu klären sein.

An wen können Sie sich bei weiteren Fragen oder Problemen mit Ihren Mietern oder Vermietern wenden?

Das Bayerische Landesamt für Denkmalpflege kann über diese allgemeinen Informationen hinaus keine Beratung leisten.

Beratung erhalten Sie bei den für Mietrechtstreitigkeiten üblichen Institutionen: Haus- und Grundbesitzervereinen bzw. Mietervereinen, Rechtsanwältinnen und Rechtsanwälte.

Wir bitten Sie deshalb, verständnisvoll von Einzelanfragen an uns abzusehen.

Das Bayerische Landesamt für Denkmalpflege erreichen immer mal wieder Anfragen von Denkmaleigentümerinnen und Denkmaleigentümern wegen Rückfragen von Brandschutzversicherungen zu im Brandfalle denkmalschutzrechtlich notwendigen Wiederherstellungsarbeiten, die bei ganz besonders gravierenden Schadensbildern erheblich kostenintensiver sein können als im Extremfall z. B. Abriss und Neubau.

Das Bayerische Landesamt für Denkmalpflege kann zu dieser Fragestellung nur folgende allgemeine Auskunft geben.

• Nach einem Brandfall trifft die Entscheidung über die erforderlichen Reparaturarbeiten bzw. in Extremfällen auch die Möglichkeit eines Abrisses letztlich die örtlich zuständige Untere Denkmalschutzbehörde (UDB). Das Bayerische Landesamt für Denkmalpflege gibt dazu allerdings eine denkmalfachliche Stellungnahme ab, die die UDB maßgeblich zu berücksichtigen hat.
   
• Jedes Denkmal ist anders, jeder Brandschaden auch. Zu den vielen hypothetischen Fallkonstellationen, die bei einem brandgeschädigten Denkmal möglich sind, kann verallgemeinernd nur gesagt werden:
   
  • Leitfrage der denkmalfachlichen Beurteilung ist immer: Welcher Instandsetzungsaufwand macht im Ergebnis Sinn und ist im Verhältnis von wirtschaftlicher Belastung der/des Denkmaleigentümers/-in, Rentabilität des Objekts und „Denkmalwert“ der betroffenen historischen Bauteile auch zumutbar?
     
  • Vollständig abgebrannte Einzeldenkmäler (also solche, die nicht zugleich auch Teil eines Ensembles sind) sind grundsätzlich verloren. Eine lediglich imitierende „Wiederherstellung“ des abgebrannten historischen Originals ist denkmalfachlich grundsätzlich nicht geboten. Ist ein Ensemble betroffen, kann die Errichtung eines äußerlich angepassten Neubaus geboten sein, um das durch die entstandene bauliche Nutzungslücke beeinträchtigte Ensemble wieder auf bestmögliche Weise zu ergänzen. Eine Imitation historischer Ausstattungsdetails ist denkmalfachlich regelmäßig nicht erforderlich.
     
  • Bei teilweise abgebrannten Einzeldenkmälern ist denkmalfachlich wesentlich, was von denjenigen historischen Bauteilen und Materialien übrig ist, die dazu geführt haben, dass das beschädigte Gebäude ein Baudenkmal war bzw. ist. Ist z. B. der 300 Jahre alte Dachstuhl eines Baudenkmals abgebrannt, das vor allem wegen des Dachstuhls Baudenkmal war, kann mit dem Dachstuhl auch die Denkmaleigenschaft entfallen, sodass denkmalfachlich auch nichts mehr zu tun ist. Ist noch ein erheblicher Teil des Dachstuhls übrig oder reparabel, kann dagegen denkmalfachlich die Reparatur erforderlich sein, um das Denkmal als solches zu erhalten. Wenn sich bei einem Gebäude an vielen unterschiedlichen Stellen bemerkenswerte Bauteile und Details aus der Bauzeit erhalten haben, die in der Summe dazu geführt haben, dass es ein Baudenkmal ist, dann kann nach einem Teilbrand sehr schwer zu beurteilen sein, ob die übrig gebliebenen Bauteile und Details in der Summe noch ausreichen, um weiter von einem Baudenkmal auszugehen.
     
  • Bei mehrteiligen denkmalgeschützten Gebäudekomplexen (z. B. Dreiseithöfe, Anwesen mit Nebengebäuden, Klöster und Burgen) etc. werden natürlich die einzelnen baulichen Einheiten betrachtet.

Eine hypothetische Betrachtung möglicher Schadensszenarien für den Einzelfall zum Zwecke der Versicherungsprämienberechnung liegt außerhalb unserer Möglichkeiten.

Eine Beratung von Denkmaleigentümer/-innen in grund-, schenkungs- und erbschaftsteuerlichen Hinsichten durch das BLfD kann leider nicht stattfinden. Hierzu sind von den nachfolgend genannten, begrenzten Bescheinigungen abgesehen, die steuer- und/oder rechtsberatenden Berufe bzw. die für die Steuerfestsetzung unmittelbar zuständigen Behörden berufen.

Grundsteuer nach der Reform

• Es gibt nach der Grundsteuerreform ab 01.01.2025 einen „Rabatt“ bei der Grundsteuer nach Art. 4 Abs. 3 des Bayerischen Grundsteuergesetzes (BayGr­StG). Diese Verbilligung ist im Rahmen der Grundsteuererklärung über entsprechende Eintragungen im Hauptvordruck („BayGrSt 1“), dort Zeile 58 („1“ für Ja), und in der „Anlage Grundsteuerbefreiung/-ermäßigung (BayGrSt 4)“ zur Grundsteuererklärung, dort Zeile 19 (Nummer der Ermäßigung für Denkmäler lautet „02“), geltend zu machen.
   
• Eine gesonderte Bestätigung der Denkmaleigenschaft durch das BLfD ist grundsätzlich nicht erforderlich. Das Finanzamt ist in aller Regel bereits über die Denkmaleigenschaft informiert oder mit dem Hinweis auf den Denkmalatlas (www.denkmal.bayern.de) zufrieden. Nur bei Bedarf im Einzelfall wird eine Bestätigung von unserem Referat Z I ausgestellt.
   
• Eine Befreiung von der Grundsteuer gibt es normalerweise nicht. Es gibt nach der Grundsteuerreform unverändert weiter die Möglichkeit des § 32 Grundsteuergesetz des Bundes (GrStG), wonach in Fällen der Unrentabilität auf Antrag ein Grundsteuererlass durch das Finanzamt möglich ist.

Schenkungs- und Erbschaftssteuer

• Nach § 13 Abs. 1 Nr. 2 a) des Erbschafts- und Schenkungssteuergesetzes (ErbStG) gibt es einen „Rabatt“ für Baudenkmäler bei der Schenkungs- und Erbschaftssteuer (Grundbesitz oder Teile davon mit 85% ihres Wertes steuerfrei) aber nur, wenn Unrentabilität gegeben ist. D. h. die jährlichen Kosten müssen die jährlichen Einnahmen in der Regel übersteigen.
  Liegt bereits eine Befreiung von der Grundsteuer nach § 32 GrStG vor, dürfte der Nachweis der Unrentabilität nach dem ErbStG in der Regel keine Schwierigkeiten bereiten.
   
• Eine vollständige Befreiung ist nach § 13 Abs. 1 Nr. 2 b) ErbStG möglich, wenn sich das Baudenkmal (= Voraussetzung § 13 Abs. 1 Nr. 2b) aa), weitere Formulierung aufgrund unterschiedlicher Regelungssysteme und Gegenstände in den einzelnen Bundesländern, Nachweis über Bayernatlas) über die Unrentabilität hinaus seit mindestens 20 Jahren im Besitz der Familie befindet.

• Die zusätzliche Voraussetzung für beides, dass das Denkmal „in einem den Verhältnissen entsprechenden Umfang den Zwecken der Forschung oder der Volksbildung nutzbar gemacht“ ist oder wird, ist grundsätzlich unproblematisch. Für Bescheinigungen finden Sie hier die entsprechenden Ansprechpartner.